الإيجار وفسخ عقد الإيجار في دولة الإمارات العربية المتحدة

مقدمة عامة

تختلف أحكام الإيجار في الإمارات بحسب الإمارة، لكن ثمة قواعد مشتركة أساسية: تحديد بدل الإيجار في عقد مكتوب، تسجيل العقد لدى الجهة المختصة، وجود ضوابط لزيادة الإيجار، ووجود آليات قضائية وآلية تسوية نزاعات متخصصة لحماية الطرفين.

قيمة الإيجار والعوامل المؤثرة

تتحدد قيمة الإيجار حسب الموقع، المساحة، مواصفات العقار، مستوى الخدمات المحيطة، وقربه من مرافق رئيسية؛ ويمكن الاتفاق بين المالك والمستأجر على دفع الإيجار دفعة واحدة أو على أقساط حسب العقد المتفق عليه.

الرسوم وعمولات الوسطاء

عادةً يطلب الوسطاء رسوم وساطة أو عمولة وقد تصل عادةً إلى حد أقصى يقترحه السوق (كمثال: حوالي 5% من الإيجار السنوي في كثير من الحالات) لكن هذه النسبة تخضع للاتفاق بين الأطراف ولوائح شركات الوساطة المرخَّصة.

الوثائق المطلوبة لإبرام عقد الإيجار

يتطلب إبرام العقد هوية المستأجر (جواز سفر أو هوية إقامة) وبيانات المالك أو الوكيل، وشيكات مؤجلة أو طرق دفع متفق عليها، وأحيانًا ضمان (تأمين) لإصلاح الأضرار عند نهاية العقد.

تسجيل عقود الإيجار (إجباري)

تسجيل عقد الإيجار لدى الأنظمة الرسمية في كل إمارة أمر إلزامي للاستفادة من الخدمات وربط مرافق مثل الكهرباء والمياه، وفي دبي يُسجَّل العقد عبر نظام “إيجاري” ويمكن الاطلاع على مؤشر الإيجارات وحاسبة الزيادة لدى دائرة الأراضي.

الرسوم المتعلقة بالتسجيل والفواتير

عند توثيق العقد تحتسب رسوم تسجيل رسمية (تختلف بين الإمارات) وتُضاف في بعض الإمارات على فواتير الكهرباء والمياه (مثلاً نسبة مئوية من قيمة العقد تُقسَّم شهريًا حسب قواعد الإمارة).

قيود زيادات الإيجار — دبي

في دبي تُقارن زيادات الإيجار بالمتوسط السوقي في نفس المنطقة ويُستعمل مؤشر/حاسبة الزيادة الرسمية (RERA / Dubai Land Department) لتحديد الزيادة المسموح بها وفقًا لمعايير محددة قبل تطبيقها عند التجديد.

قيود زيادات الإيجار — أبوظبي

في أبوظبي ثمة قواعد عمليّة تنص على إشعار المستأجر قبل مدة (عادة شهران) ويُشار غالبًا إلى سقف عملي للزيادات السنوية بقيمة تقريبية لا تزيد عن 5% في الممارسات المتعارف عليها، مع مراعاة قرارات السلطة المحلية.

متى يجوز للمالك زيادة الإيجار؟

لا يجوز تغيير بدل الإيجار أو شروط العقد خلال سريان المدة المتفق عليها إلا بالتراضي، وعادةً لا يُسمح بزيادة الإيجار إلا عند تجديد العقد وبعد إخطار المستأجر وفق الفترات المطلوبة في الإمارة المعنية.

فترات الإخطار المطلوبة لتعديل العقد أو الإخلاء

تختلف فترات الإخطار: قانون دبي يشير إلى مهلة إخطار (مثل 90 يومًا) لإبلاغ الطرف الآخر برغبة عدم التجديد، بينما ثمة ممارسات ولوائح تنفيذية/قرارية تتطلب أحيانًا مهلة أطول (تُطبَّق في حالات استرداد العقار لأغراض محددة) — لذا يُنصح بالتحقق من نصوص القانون واللجان المحلية.

أسباب فسخ العقد والإخلاء المبكر

يجوز للمالك طلب إخلاء المستأجر قبل انقضاء العقد في حالات محددة مثل عدم دفع الإيجار بعد إنذار ومرور مهلة، التأجير من الباطن بدون موافقة، استعمال العقار لغاية غير مشروعة، تلفيات جسيمة تؤثر على سلامة العقار، أو رغبة المالك في الهدم أو الاستعمال الشخصي وفق شروط وإخطار مسبق منصوص عليه.

إخلاء المستأجر عند انتهاء العقد

إذا انتهت مدة العقد واستمر المستأجر بالاقامة دون اعتراض المالك يُعتبر العقد متجدداً وفق قواعد الإمارة، أما عند رغبة المالك بعدم التجديد فعليه إخطار المستأجر خلال المهلة القانونية المحددة وإلا قد يفقد حقه في المطالبة بالإخلاء فورًا.

الإنهاء المبكر من طرف المستأجر (break clause)

يمكن للمستأجر إنهاء العقد مبكرًا إذا ورد شرط في العقد يسمح بذلك أو بالاتفاق مع المالك، وغالبًا ما يتطلب تعويضًا أو إخطارًا مسبقًا والتسوية المالية حسب الشروط المتفق عليها في العقد.

التزامات المالك — الصيانة والمسؤولية

المالك ملزم بتسليم العقار بحالة صالحة للاستخدام، والقيام بأعمال الصيانة الأساسية أو إصلاح الأعطال التي تقع من أسباب لا يد للمستأجر فيها، ما لم يتفق الطرفان على خلاف ذلك كتابةً.

التزامات المستأجر

على المستأجر الالتزام بدفع بدل الإيجار في المواعيد، الحفاظ على العقار، عدم إجراء تغييرات جوهرية دون موافقة المالك، وعدم تأجير العقار من الباطن دون موافقة خطية إذا نصّ العقد على ذلك.

حظر قطع الخدمات وحقوق المستأجر

يحظر على المالك قطع خدمات المرافق عن المستأجر أو تعريضه بأي سلوك يعيق انتفاعه بالعقار، للمستأجر في هذه الحالة اللجوء للشرطة أو للجهات المختصة وطلب حماية وتنفيذ قرارات التعويض.

الضمانات والتأمينات (Security Deposit)

يجوز للمالك أخذ تأمين لضمان سلامة العقار أو تغطية أية مستحقات عند انتهاء العقد، وعلى المالك رد المتبقي عند الانتهاء بعد خصم تكاليف الأضرار المشروعة، وفقًا لما ينص عليه العقد والعرف في الإمارة.

التأجير من الباطن (Subletting)

لا يجوز للمستأجر تأجير العقار من الباطن إلا بموافقة خطية من المالك ما لم ينص العقد على خلاف ذلك، وحالات التأجير من الباطن المخالفة قد تكون سببًا لفسخ العقد وطلب الإخلاء.

حل النزاعات والتنفيذ (مركز فض المنازعات/اللجان)

لدى كل إمارة جهة متخصصة لنظر منازعات الإيجار (مثلاً مركز فض المنازعات الإيجارية/اللجنة القضائية في دبي)، وتُعد هذه الجهات الآلية الرئيسية لتقاضي قضايا الإخلاء، نزاعات الزيادات، وتنفيذ الأحكام. تسجيل العقد والاستناد إلى نصوصه يسهّل إجراءات التقاضي والتنفيذ.

تنفيذ قرارات الإخلاء والحجز على الأجور

بعد صدور حكم لصالح المالك يمكن طلب تنفيذ الحكم عبر الجهات التنفيذية وفي بعض الحالات تتّخذ إجراءات تنفيذية مثل الحجز على راتب المستأجر أو حجز أموال وفق آليات تنفيذ الأحكام المنصوص عليها في النظام القضائي المختص.

نصائح عملية للملّاك والمستأجرين

أهم النصائح: دوّن كل الاتفاقات كتابةً داخل عقد واضح ومُسجّل، التزم بمواعيد الإخطار، احتفظ بنسخ من إيصالات الدفع، التقط صوراً لحالة العقار عند الاستلام والتسليم، واطلب مشورة قانونية عند وجود نية لفسخ مبكر أو عند استلام إخطار إخلاء.

خلاصة ومراجع سريعة

تنظيم العلاقة الإيجارية في الإمارات يجمع بين نصوص قانونية محلية (مثل قانون تنظيم العلاقة بين المؤجرين والمستأجرين في دبي) وآليات تنفيذ محلية (نظم تسجيل العقود، حاسبات المؤشرات، ومراكز تسوية النزاعات). راجع نصوص القانون والجهات الرسمية في الإمارة المعنية قبل اتخاذ أي إجراء.